03มี.ค..2020

ปล่อยเช่าทั้งที ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?

การจะเริ่มลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า ‘ตัวเลขที่ใช้ลงทุน’ หรือ ‘ค่าใช้จ่าย’ คือสิ่งแรกที่ต้องคำนึงถึง อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายที่ว่านี้ ไม่ใช่แค่ ราคาค่าอสังหาฯ ที่เราจะซื้อ ค่าผ่อน ค่าดอกเบี้ย หรือ ค่าตกแต่ง-ซ่อมแซม เท่านั้น แต่ยังหมายรวมถึง ‘ภาษี’ ประเภทต่างๆ ที่เข้ามาเกี่ยวพันกับการลงทุนปล่อยเช่า ตั้งแต่กระบวนการเข้าซื้ออสังหาฯ ไปจนถึงกระบวนการการปล่อยเช่า

โดยวันนี้เราจะพามามือใหม่หัดปล่อยเช่ามาดูกันว่าภาษีที่เราต้องเสียกันมีอะไรบ้าง เผื่อจะได้นำไปคำนวณเพื่อหักลบค่าใช้จ่ายกันถูกค่ะ

.

:: ภาษีที่ต้องเสียเมื่อทำการเข้าซื้ออสังหาฯ ::

💵 ค่าโอน และ ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม 💵
2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ซึ่งตั้งแต่วันนี้ – 24 ธ.ค. 2563 ทางรัฐมีมาตรการให้ลดค่าโอนของอสังหาฯ ที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาทเหลือ 0.01% เพื่อกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ

💵 ค่าจดจำนอง 💵
1% ของมูลค่าที่จำนอง หรือ จำนวนที่กู้ทั้งหมด (ในกรณีที่จำนองกับสถาบันการเงิน) ทั้งนี้ตั้งแต่วันนี้ – 24 ธ.ค. 2563 นี้ ทางรัฐมีมาตรการให้ลดค่าจดจำนองของอสังหาฯ ที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาทเหลือ 0.01%

💵 ภาษีธุรกิจเฉพาะ 💵
3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน

💵 ค่าธรรมเนียมส่วนอื่นตามแต่ที่ตกลงกัน เช่น ค่าอากรสแตมป์ 💵
0.5% ตามราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน

.

:: ภาษีที่ต้องเสียเมื่อทำการปล่อยเช่า ::

💰 ภาษีเงินได้ 💰

เมื่อไหร่ที่เรามีเงินได้ เราก็ต้องเสียภาษี โดยภาษีที่เราต้องเสียเมื่อทำการปล่อยเช่าก็คือ ‘ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา’ ประเภทที่ 5 หรือก็คือภาษีเงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน เช่น การให้เช่าบ้าน คอนโดฯ โรงเรือน สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งภาษีเงินได้นี้จะต้องยื่นแก่สรรพากรทุกปี ในช่วงกลางปี (มกราคม-มิถุนายน) โดยสามารถคำนวณภาษีได้ 2 แบบด้วยกัน คือ

👉🏻 1. วิธีเงินได้สุทธิ โดยคำนวณจากเงินทั้งหมดที่ได้รับ แล้วหักด้วยค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อน ตามสูตร (รายได้ – ค่าใช้จ่าย – ค่าลดหย่อน) x อัตราภาษี
ซึ่งสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 2 วิธีที่ได้แก่

💸 วิธีหักแบบเหมาจ่าย 30% ของรายรับ (ไม่ต้องใช้เอกสาร)

💸 วิธีหักจ่ายตามจริง (ต้องยื่นเอกสาร) สำหรับคนที่คิดว่ามีค่าใช้จ่ายสูงกว่า 30% ของรายได้ เช่น ในบางปีอาจมีค่าตกแต่ง ค่าซ่อมแซม เป็นจำนวนมาก เพิ่มเข้ามา ทั้งนี้สามารถนำค่าภาษีโรงเรือนมารวมเป็นค่าใช้จ่ายได้ด้วย

👉🏻 2. วิธีเงินได้พึงประเมิน สำหรับวิธีนี้จะใช้ในกรณีที่มีเงินได้มากกว่า 1 ล้านบาทต่อปี โดยคำนวณได้จากนำเอา รายได้ค่าเช่าทั้งหมด x 0.5%

💰 ภาษีโรงเรือน 💰

ผู้ปล่อยเช่าจะต้องเสียภาษีโรงเรือน 12.5% ของรายได้ค่าเช่า โดยให้ยื่นกับสำนักงานเขตในบริเวณที่ตั้งของอสังหาฯ ทุกปี ปีละ 1 ครั้ง โดยสูตรคำนวณของภาษีโรงเรือนคือ รายได้ (ที่ไม่ใช่เงินเดือน) x 12.5%

.

ก่อนจะลงทุนอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่าก็อย่าลืมคำนวณภาษีเพื่อหักลบรายได้กับค่าใช้จ่ายกันด้วยนะคะ ทั้งนี้ ก็เพื่อให้เราทราบว่าการลงทุนดังกล่าวนั้นคุ้มค่าหรือไม่ และถ้าหากใครกังวลใจ หรือ ปวดหัวกับเรื่องภาษีสำหรับการปล่อยเช่า มาที่ Shinyu Real Estate เรามีบริการช่วยปล่อยเช่า บริหารผู้เช่า และคำนวณภาษีให้แก่ผู้ปล่อยเช่า สามารถติดต่อสอบถามรายละเอียดได้ที่ Inbox 👉🏻 m.me/shinyurealestate